1. Giriş: Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlarda Vergisel Haklar
Türkiye’de gayrimenkul sahipleri için amortisman, gayrimenkulün değerini yıllar içinde gider olarak gösterebilme imkânı tanıyan önemli bir mali araçtır. Ancak, veraset (miras) yoluyla edinilen taşınmazlar söz konusu olduğunda, amortisman uygulaması farklılık göstermektedir.
Bu yazıda, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 15.01.2019 tarihli özelgesi doğrultusunda, miras kalan taşınmazlardan kira geliri elde eden mükelleflerin amortisman ayırma hakkı detaylı olarak ele alınmaktadır.
2. Gayrimenkul Sermaye İradı ve Kira Gelirinin Vergilendirilmesi
2.1. Gayrimenkul Sermaye İradının Tanımı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi, gayrimenkul sermaye iradını, binaların sahipleri veya intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler olarak tanımlar.
Yani bir mülk sahibi, taşınmazını kiraya veriyorsa, bu gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilir.
2.2. Gerçek Gider ve Götürü Gider Usulleri
Mükellefler kira gelirlerini beyan ederken iki yöntemden birini seçebilir:
- Gerçek gider usulü: Kira gelirinin elde edilmesi için yapılan gerçek harcamalar (örneğin, bakım-onarım, sigorta, faiz, amortisman) düşülebilir.
- Götürü gider usulü: Giderler yerine gelirin %15’i doğrudan gider olarak kabul edilir.
Kanuna göre götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine geçemez.
3. Amortismanın Temel Mantığı
3.1. Amortisman Nedir?
Amortisman, bir varlığın zaman içinde yıpranma veya değer kaybının mali tablolara gider olarak yansıtılmasıdır.
Vergi Usul Kanunu’nun 313. maddesi bu durumu şöyle açıklar:
Bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkuller amortismana tabidir.
4. Miras Yoluyla Edinilen Gayrimenkulde Amortisman Uygulanabilir mi?
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın özelgesine göre, veraset yoluyla (ivazsız olarak) intikal eden taşınmazlar için amortisman ayrılamaz.
Bunun temel gerekçesi, bu tür taşınmazların edinilmesi sırasında maliyet bedelinin bulunmamasıdır.
Dolayısıyla, miras kalan gayrimenkullerden kira geliri elde eden mükellefler, amortisman giderini düşemez; sadece diğer gerçek giderleri (örneğin emlak vergisi, bakım, sigorta gibi) beyanlarında indirebilirler.
5. Amortisman Değeri Nasıl Belirlenir?
Amortismana tabi taşınmazlarda, değer tespiti şu şekilde yapılır:
- Maliyet bedeli biliniyorsa: Bu değer üzerinden amortisman ayrılır.
- Maliyet bedeli bilinmiyorsa: Vergi değeri esas alınır.
Ancak miras yoluyla edinilen gayrimenkuller ivazsız edinim olduğu için bu uygulama kapsamına girmez.
6. Gerçek Gider Usulü Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira gelirini beyan ederken gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, yalnızca aşağıdaki harcamaları düşebilir:
- Gayrimenkulün bakım ve onarım giderleri
- Sigorta ve vergi giderleri
- Borçlanma faizi (eğer kiraya verilen gayrimenkul satın alma amacıyla alınan krediyle edinildiyse)
Ancak miras kalan taşınmazlar bu kapsama girmediğinden amortisman indirimi yapılamaz.
7. Vergisel Sonuç ve Uygulama Örneği
Bir mükellefin eşi vefat etmiş ve bu mülkten kira geliri elde ediyorsa;
- Beyanname verirken gerçek gider yöntemini seçse bile,
- Bu taşınmaz için amortisman gideri düşemez, çünkü mülk ivazsız (miras) edinilmiştir.
Yalnızca emlak vergisi, bakım gideri, sigorta gibi kalemler indirilebilir.
8. Sonuç: Miras Kalan Taşınmazlarda Amortisman Uygulanmaz
Özetle, veraset yoluyla edinilen taşınmazlar için amortisman ayrılamaz.
Bu taşınmazlardan elde edilen kira gelirlerinde sadece gerçek gider usulü kapsamındaki harcamalar dikkate alınabilir.
Mükellefler, amortismanı ancak bedel karşılığı edinilmiş (satın alınmış) gayrimenkuller için uygulayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
| Soru | Cevap |
|---|---|
| 1. Miras kalan gayrimenkuller için amortisman ayrılabilir mi? | Hayır, ivazsız (bedelsiz) edinilen taşınmazlarda amortisman uygulanamaz. |
| 2. Gerçek gider usulü nedir? | Kira gelirinden, gayrimenkulle ilgili yapılan gerçek harcamaların düşülmesidir. |
| 3. Götürü gider usulü ne demektir? | Giderler yerine kira gelirinin %15’inin otomatik olarak düşülmesidir. |
| 4. Miras kalan ev için kira beyanı yapılır mı? | Evet, kira geliri elde edilirse yıllık beyanname verilmesi gerekir. |
| 5. Hangi taşınmazlarda amortisman ayrılabilir? | Bedel karşılığı (satın alınmış) gayrimenkuller amortismana tabidir. |
| 6. Vergi değerine göre amortisman nasıl hesaplanır? | Maliyet bedeli bilinmiyorsa bina ve arsa için vergi değeri esas alınır. |
| 7. Götürü gider seçen mükellef ne kadar süreyle bu yöntemi değiştiremez? | İki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine geçemez. |
| 8. Emlak vergisi gider olarak indirilebilir mi? | Evet, gerçek gider yönteminde indirilebilir. |
| 9. Miras kalan evde yapılan tamirat gideri indirilebilir mi? | Evet, bakım ve onarım giderleri indirilebilir, ancak amortisman ayrılmaz. |
| 10. Amortisman ayrılmasıyla kira gelirinde ne avantaj sağlanır? | Amortisman, taşınmazın değer kaybını gider yazarak vergi matrahını düşürür; ancak bu yalnızca bedelli edinimlerde mümkündür. |
ÖRNEK ÖZELGE
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Usul Grup Müdürlüğü
| Sayı | : | 27575268-105[313-2018-32]-E.20331 | 15.01.2019 | |
| Konu | : | Gayrimenkul sermaye iradında amortisman ayırabilmek için gayrimenkulün amortismana tabi değerinin tespiti hk. | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunda; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan eşinizin vefatından dolayı tarafınıza intikal eden gayrimenkullerin bir kısmından kira geliri elde ettiğiniz ve bu gelirlerinizi 2017/Mart döneminde beyan ettiğiniz belirtilerek, kira gelirinizin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, veraset yoluyla intikal eden ve kira geliri elde ettiğiniz söz konusu gayrimenkuller için amortismanın hangi değer üzerinden hesaplanacağı ile amortisman süresinin tespitinde hangi tarihin dikkate alınacağı hususlarında Başkanlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70 inci maddesinde; binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmış olup; 71 inci maddesinde ise; “Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” hükmüne yer verilmiştir.
Diğer taraftan, aynı Kanunun 74 üncü maddesinde de; “Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.
…
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);
…” hükmü yer almaktadır.
Aynı maddenin üçüncü fıkrasında ise, “Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan maddede yer alan “Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmünden; gayrimenkul sermaye iradı beyannamelerini götürü gider usulünü seçerek veren mükelleflerin, söz konusu dönemi takip eden yıl için verecekleri gayrimenkul sermaye iradı beyannamelerinde gerçek gider usulünü seçemeyeceklerinin anlaşılması gerekmektedir.
Diğer taraftan; 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde, “İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269 uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edevat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin, bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder…” hükmü yer almaktadır.
Yukarıda yer verilen kanun hükümleri ve yapılan açıklamalar çerçevesinde; eşinizin vefatı nedeniyle intikal eden gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde ettiğiniz kira gelirlerinin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde Gelir Vergisi Kanununun 74/6 ncı maddesine göre kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanı indirim konusu yapmanız söz konusu gayrimenkullerin ivazsız olarak intikal etmiş olması nedeniyle mümkün bulunmamaktadır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
