Giriş
Kiralama faaliyetlerinde sıkça karşılaşılan durumların başında, kira bedelinin artışına yönelik anlaşmazlıklar gelir. Kiracı artış oranını kabul etmediğinde, konu çoğu zaman mahkeme sürecine taşınır ve bu durum hem Katma Değer Vergisi (KDV) uygulaması hem de fatura düzenleme zamanı açısından tereddüt yaratır.
Bu yazıda, Gelir İdaresi Başkanlığı – İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 09.09.2016 tarihli ve 39044742-KDV.10-137243 sayılı özelgesi esas alınarak, dava konusu edilen kira bedellerinin KDV ve Vergi Usul Kanunu (VUK) karşısındaki durumu açıklanmaktadır.
1. Olayın Özeti
Bir şirketin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri, her yıl artış oranlarına göre yenilenmektedir. Ancak bazı kiracılar bu artışları kabul ederken, bazıları itiraz ederek kira bedelini dava konusu yapmıştır. Yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenmiş ve Yargıtay onayıyla kesinleşmiştir.
Şirket, kira bedeli kesinleşmeden önce eski bedel üzerinden, kesinleşmeden sonra ise mahkeme kararıyla belirlenen fark tutar için fatura düzenlemeyi planlamıştır. Bu uygulamanın KDV ve VUK yönünden uygun olup olmadığı sorulmuştur.
2. Vergi Usul Kanunu (VUK) Açısından Değerlendirme
a) Vergi Alacağı ve Tahakkuk Esası
VUK’un 19. maddesi uyarınca vergi alacağı, vergiyi doğuran olayın gerçekleşmesiyle doğar. Fatura, bir ödeme değil tahakkuk belgesidir.
Yani bedelin ödenip ödenmemesi değil, hizmetin tamamlanması önemlidir.
b) Fatura Düzenleme Süresi
VUK 231/5. maddeye göre, hizmetin yapıldığı tarihten itibaren en geç yedi gün içinde fatura düzenlenmelidir. Kira hizmetlerinde de her ayın bitimiyle hizmet ifası tamamlanmış sayılır.
Dolayısıyla, kiralama işlemlerinde:
- Kira tahsil edilmese dahi her ayın sonunda kira bedeli için fatura kesilmelidir.
- Kira bedelinin mahkemece artırılması veya düşürülmesi halinde fark tutar için ayrıca fatura düzenlenir.
Mahkemeye taşınmış olması, fatura düzenleme zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
3. Katma Değer Vergisi (KDV) Açısından Değerlendirme
a) KDV’de Vergiyi Doğuran Olay
KDV Kanunu’nun 10. maddesine göre vergiyi doğuran olay, hizmetin yapılmasıyla meydana gelir. Tahsilatın gerçekleşmesi şart değildir.
Bu nedenle kira gelirlerinde KDV, her bir kira dönemi sonunda ifa edilen hizmet üzerinden hesaplanır.
b) Kiralama Hizmetinde KDV Uygulaması
Kiralama işlemleri KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi kapsamında açıkça KDV’ye tabi hizmet sayılmıştır. Her ay için belirlenen kira bedeli, kiracının borçlandığı tutardır. Kiracının bu bedeli ödememesi veya itiraz etmesi, KDV hesaplanmasına engel değildir.
Yani:
- Tahsilat olmasa bile fatura düzenlenip KDV beyan edilmelidir.
- Mahkeme kararı sonradan kesinleştiğinde, fark için ilave fatura kesilerek KDV beyanı yapılır.
4. Uygulamada Nasıl İşlem Yapılmalıdır?
| Durum | Yapılacak İşlem |
|---|---|
| Kiracı artış oranını kabul etmişse | Aylık kira bedeli üzerinden her ay sonunda fatura ve KDV beyanı yapılır. |
| Kiracı artışa itiraz etmiş, dava açılmışsa | Yine sözleşmede belirtilen bedel üzerinden fatura düzenlenir, tahsilat beklenmez. |
| Mahkeme kararıyla kira bedeli değişmişse | Artış veya azalış farkı için ayrıca fatura düzenlenir. |
| Yargıtay onayıyla karar kesinleşmişse | Kesinleşme tarihi itibarıyla fark tutar için fatura kesilir. |
Bu sistemde kira davaları, faturanın zamanı veya KDV beyanını ertelemez. Kira hizmeti süreklilik arz eden bir işlemdir ve vergisel tahakkuk hizmetin tamamlanmasıyla doğar.
5. Vergisel Sonuç ve GİB’in Görüşü
- İşletme aktifine kayıtlı olan kira gelirlerinde tahakkuk esası geçerlidir, tahsilat esas alınmaz. (Vergi mükellefi olmayan şahıslara ait kir gelirlerinde ise tahsilat esası geçerlidir.)
- Dava açılması, fatura kesilmesini veya KDV beyanını geciktirme nedeni değildir.
- Faturalar, her ayın bitimini takip eden yedi gün içinde düzenlenmelidir.
- Mahkeme sonucunda oluşan fark tutar için ilave fatura düzenlenir.
Bu nedenle, Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre her ay hizmetin tamamlanmasıyla fatura kesilmeli, dava sonucunda ortaya çıkan fark tutar da ek fatura ile beyan edilmelidir.
6. Sonuç
Kira bedelinin dava konusu edilmesi, KDV veya fatura düzenleme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, her ay hizmet ifasının tamamlanmasından itibaren 7 gün içinde fatura düzenlemek ve KDV beyan etmekzorundadır. Mahkeme kararıyla kira bedeli değiştiğinde ise fark için ilave fatura düzenlenir.
Bu yaklaşım, hem Vergi Usul Kanunu’nun tahakkuk esasına hem de KDV Kanunu’nun hizmet ifasına dayalı vergileme prensibine uygundur.
10 Soru – 10 Cevap Tablosu
| Soru | Cevap |
|---|---|
| 1. Kira davası varsa fatura kesilir mi? | Evet, dava devam ederken de fatura düzenlenmelidir. |
| 2. Fatura ne zaman kesilir? | Hizmetin tamamlandığı ayı takip eden 7 gün içinde. |
| 3. Kira tahsil edilmezse KDV doğar mı? | Evet, çünkü KDV hizmetin ifasına bağlıdır. |
| 4. Fatura tahakkuk mu, ödeme belgesi mi? | Tahakkuk belgesidir, ödemeye bağlı değildir. |
| 5. Mahkeme kira artışına karar verirse ne olur? | Aradaki fark için ayrıca fatura düzenlenir. |
| 6. KDV hangi dönemde beyan edilir? | Hizmetin gerçekleştiği (her ay) dönemde. |
| 7. Faturayı geç düzenlersem ne olur? | 7 günlük süre geçerse fatura hiç düzenlenmemiş sayılır. |
| 8. Mahkeme kararı geriye dönük uygulanabilir mi? | Evet, fark tutar için ek fatura ile düzeltme yapılır. |
| 9. Kiracı itiraz ettiğinde KDV beyanı ertelenir mi? | Hayır, beyan ertelenmez. |
| 10. Bu konuda hangi kurum görüş vermiştir? | Gelir İdaresi Başkanlığı – İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı. |
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü |
|||||
| Sayı | : | 39044742-KDV.10-137243 | 09.09.2016 | ||
| Konu | : | Kira bedellerinin dava konusu edilmesinin KDV ve VUK karşısındaki durumu. | |||
…………
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin tetkikinden; şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin kira bedellerinin her sene yenilendiği, kira artışlarının bazı kiracılar tarafından kabul edilerek kesinleşmesine karşılık bazı kiracılar tarafından cevap verilmemesi veya itiraz edilmesi nedeniyle kira tespiti için durumun dava konusu yapıldığı, yeni dönem kira bedelinin Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile belirlendiği ancak Yargıtayın onama kararı ile kesinleşmesi sonrasında bu kesinleşme tarihinden itibaren tahsil kabiliyeti kazandığı belirtilerek; yeni dönem kira bedeli için artış hakları saklı kalmak kaydıyla önceki dönem kesinleşmiş ve belirli olan kira bedeli üzerinden fatura tanzimi ile Mahkeme kararı ile kesinleşen kısım için kesinleşme tarihinde faturalandırma yapılması şeklinde bir uygulamanın vergi mevzuatı açısından sakıncasının bulunup bulunmadığı hususlarında tereddüt hasıl olduğu anlaşılmış olup Başkanlığımız görüşü aşağıda yer almaktadır.
I- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 19 uncu maddesinde; vergi alacağının vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğacağı, vergi alacağının mükellef bakımından vergi borcunu teşkil edeceği hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun 219 uncu maddesinde muamelelerin defterlere zamanında kaydedileceği, muamelelerin deftere kayıtlarının on günden fazla geciktirilmesinin caiz olmadığı, ancak kayıtlarını devamlı olarak muhasebe fişleri, primanota ve bordro gibi yetkili amirlerin imza ve parafını taşıyan mazbut vesikalara dayanarak yürüten müesseselerde muamelelerin bunlara işlenmesinin deftere işlenmesi hükmünde olduğu, ancak bu kayıtların defterlere 45 günden daha geç intikal ettirilemeyeceği hükmü yer almaktadır.
Anılan Kanunun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231/5 inci maddesinde ise, faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükme bağlanmıştır.
Mezkur Kanunun 232 nci maddesine göre; birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçiler; birinci ve ikinci sınıf tüccarlara, serbest meslek erbabına, kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara, defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere ve vergiden muaf esnafa sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek ve bunlar da fatura istemek ve almak mecburiyetinde olup, bu sayılanlar dışında kalanların, birinci ve ikinci sınıf tüccarlar ile kazancı basit usulde tepbit edilenlerden ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerden satın aldıkları emtia veya onlara yaptırdıkları iş bedelinin 2016 yılı için 900.-TL yi geçmesi veya bedeli 900.-TL den az olsa dahi istemeleri halinde emtiayı satanın veya işi yapanın fatura vermesi mecburidir.
Fatura tahakkuka ilişkin bir belge olduğundan düzenlenmesi bedelin ödenmesine değil, malın teslimine veya hizmetin ifasına bağlıdır. Kiralama şeklindeki hizmet ifalarında vergiyi doğuran olay hizmetin yapılması ile meydana gelmekte, herhangi bir sebeple kira bedellerinin eksik tahsil edilmesi veya hiç tahsil edilememesi faturanın düzenlenmesine engel teşkil etmemektedir.
Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, fatura bir ödeme belgesi olmayıp tahakkuk belgesi olduğundan, kiralama işlemlerinde kira bedelleri tahsil edilmese dahi aylık kira bedelini gösteren faturanın hizmetin tamamlanmasını takip eden yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekir. Dolayısıyla, her ayın bitiminden itibaren o aya ait kiralama hizmeti için takip eden yedi gün içinde kira sözleşmesinde belirtilen mevzuat gereği yapılan artışların da dahil olduğu tutar üzerinden fatura düzenlenerek defterlere kanuni sürelerde kaydedilmesi gerekmektedir.
Söz konusu kira artışlarına dava açılması artış tutarı dahil tutar üzerinden fatura düzenlenmesini etkilememektedir. Mahkeme kararına istinaden kira bedelinde artış veya azalış olması durumunda ilgili taraflarca aradaki fark üzerinden fatura düzenlenmesi gerekeceği tabiidir.
II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
– 1/1 inci maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin,
– 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV’ye tabi olduğu,
– 4 üncü maddesinde, hizmetin teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemler olduğu, bu işlemlerin bir şeyi yapmak, işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi şekillerde gerçekleşebileceği,
– 10 uncu maddesinde, vergiyi doğuran olayın, (a) fıkrasında, malın teslimi veya hizmetin yapılması, (b) fıkrasında, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi, (c) fıkrasında da, kısım kısım mal teslimi ve hizmet yapılması mutad olan veya bu hususlarda mutabık kalınan hallerde, her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması sırasında meydana geleceği
hüküm altına alınmıştır.
KDV uygulamasında vergiyi doğuran olay kural olarak bedelin tahsil edilmesi ile ilişkilendirilmemiş olup, malın teslimi veya hizmet ifasının tamamlanması esas alınarak vergileme yapılmaktadır.
Buna göre, Şirketiniz aktifinde kayıtlı taşınmazların kiraya verilmesi, kısım kısım hizmet ifası olarak değerlendirilecek ve vergilendirme dönemleri itibarıyla ifa edilen kısma isabet eden kira bedeli üzerinden KDV hesaplanarak, ilgili döneme ait KDV beyannamesi ile beyan edilecektir. Bu işlemde hizmetin bedeli, şirketinizce arttırılan kira tutarı yani kiracının borçlandığı tutar olup, bu bedelin tahsil edilmemesi veya kiracının bu bedele itiraz etmesi bu bedel üzerinden KDV hesaplanmasına engel değildir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
