(Konut Teslim Tarihinin Belirlenmesi)
Giriş
Konut üretimi ve satışıyla uğraşan müteahhitler için en önemli konulardan biri, vergiyi doğuran olayın hangi tarihte meydana geldiği ve faturanın ne zaman düzenleneceğidir. Özellikle kat irtifakı, yapı kullanım izin belgesi (iskan) ve fiili teslim kavramlarının birbirine karıştırılması uygulamada sık hatalara yol açmaktadır.
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 28.07.2016 tarihli ve 67854564-010-380 sayılı özelgesi, bu konuda mükelleflere yol gösterici nitelikte bir açıklama getirmiştir.
Olayın Özeti (Somutlaştırılmış Örnek)
A İnşaat Ltd. Şti., İzmir’de bir yap-sat konut projesi yürütmektedir.
Şirketin gündemindeki sorular şunlardır:
- Kat irtifaklı tapu devredildiğinde ancak konut henüz bitmemişse, fatura düzenlenmeli midir?
- Tapusu şirket adına olan daire, henüz teslim edilmeden kat irtifaklı olarak alıcıya devredilirse, fatura kesilmesi gerekir mi?
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) olmadan yapılan teslimlerde fatura düzenlenebilir mi?
- Arsa sahiplerine yapılan konut teslimlerinde, teslimi ispatlamak için tutanak düzenlemek yeterli midir?
Mevzuat Çerçevesi
Vergi Usul Kanunu (VUK)
- Madde 229: Fatura, satılan mal veya yapılan hizmet karşılığında düzenlenir.
- Madde 231/5: Fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde düzenlenmelidir.
- Madde 232: Satıcılar fatura vermek, alıcılar da fatura istemek zorundadır.
Katma Değer Vergisi Kanunu (KDVK)
- Madde 1: Türkiye’de yapılan ticari teslimler KDV’ye tabidir.
- Madde 2: Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının devridir.
- Madde 10/a: Vergiyi doğuran olay, malın fiilen teslim edildiği anda meydana gelir.
- Madde 10/b: Fatura mal tesliminden önce düzenlenirse, vergiyi doğuran olay fatura tarihinde doğar.
Kat İrtifakı, Yapı Kullanma İzni ve Fiili Teslim Arasındaki Fark
- Kat irtifakı, yalnızca inşaatın hukuki statüsünü belirler; teslim yerine geçmez.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan), fiili teslimin yapıldığını gösteren kuvvetli bir karinedir, ancak tek başına teslim sayılmaz.
- Fiili teslim, alıcının konuta fiilen girdiği ve tasarruf hakkını kullandığı andır; vergiyi doğuran olay bu anda gerçekleşir.
Özelgeye Göre Değerlendirme
1. Kat irtifakı tesis edildiğinde fatura kesmek gerekir mi?
Hayır, tek başına kat irtifakı kurulması, vergiyi doğuran olay değildir. Ancak bu aşamada fatura veya benzeri belge düzenlenirse, vergiyi doğuran olay fatura tarihi itibarıyla doğar.
2. Fatura düzenlenmediyse, vergiyi doğuran olay ne zaman olur?
Konutun fiilen teslim edildiği tarih, vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği tarihtir. Bu tarihten itibaren 7 gün içinde fatura kesilmelidir.
3. Yapı kullanma izni olmadan konut teslim edilebilir mi?
Evet. Yapı kullanma izni alınmamış olsa dahi, konut fiilen teslim edilmişse, KDV hesaplanarak fatura düzenlenmelidir.
4. Kat karşılığı inşaatta üçüncü kişiye teslim nasıl faturalandırılır?
Arsa sahibine kalan konutların üçüncü kişilere satılması durumunda, müteahhit firma doğrudan alıcıya değil, arsa sahibine fatura kesmelidir. Çünkü satış işlemi önce müteahhitten arsa sahibine, sonra arsa sahibinden üçüncü kişiye yapılmış sayılır.
5. KDV iadesi için teslim tarihi nasıl belirlenir?
İndirimli oranlı konut satışlarında KDV iadesi, konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilir. Kat irtifakı veya tapu devri, iade için yeterli değildir.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Konut teslimi fiilen gerçekleşmeden fatura düzenlenmemelidir.
- Kat irtifakı tapusu devredilse bile, fatura için teslimin tamamlanması beklenmelidir.
- Yapı kullanım izin belgesi, teslim tarihi tespitinde yardımcı karinedir, ama zorunlu değildir.
- Arsa payı karşılığı inşaatlarda, faturalar doğru kişiye — yani arsa sahibine — kesilmelidir.
- KDV iadesi, fiili teslim sonrasında mümkündür.
Vergisel Yönden Açıklamalar
- Kat irtifakı veya tapu devri, tek başına vergiyi doğuran olay değildir.
- Fiili teslim ile birlikte, 7 gün içinde fatura kesilmelidir.
- İskan belgesi, vergi uygulaması bakımından fiili teslimin göstergesi olabilir ama zorunlu değildir.
- KDV iadesi, ancak fiili teslim tarihinden itibaren talep edilebilir.
- Kat karşılığı inşaatlarda, üçüncü kişilere yapılan satışlarda doğru fatura muhatabı arsa sahibidir.
Özelge İle İlgili 10 Soru – 10 Cevap
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Kat irtifakı kurulduğunda fatura kesmek gerekir mi? | Hayır, kat irtifakı tek başına vergiyi doğuran olay değildir. |
| Fiili teslim ne zaman gerçekleşmiş sayılır? | Alıcının konutu fiilen kullanmaya başlamasıyla. |
| Yapı kullanma izni alınmadan fatura kesilebilir mi? | Evet, fiili teslim gerçekleşmişse iskan şart değildir. |
| Fatura ne kadar sürede düzenlenmelidir? | Teslimden itibaren 7 gün içinde. |
| Kat irtifakı tapusu devredilince KDV doğar mı? | Hayır, fiili teslim veya fatura varsa KDV doğar. |
| KDV iadesi için hangi tarih esas alınır? | Konutun fiili teslim tarihi. |
| Arsa sahibine teslim edilen konutlarda fatura kime kesilir? | Müteahhit, arsa sahibine fatura düzenler. |
| Arsa sahibinin üçüncü kişiye satışında kim vergilendirilir? | Arsa sahibi, kendi mükellefiyetine göre vergilendirilir. |
| Fiili teslimin tespiti nasıl yapılır? | Tutanak, anahtar teslimi veya alıcının kullanımına geçiş ile. |
| Fatura erken kesilirse ne olur? | Fatura tarihinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş sayılır. |
Not: Bu içerik yalnızca özelgede yer alan olay ve hükümler esas alınarak hazırlanmıştır.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü |
||||
| Sayı | : | 67854564-010-380 | 28.07.2016 | |
| Konu | : | İnşaat İşlerinde Teslim Tarihi | ||
………….
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, inşaat yap-sat işi ile iştigal ettiğiniz belirtilerek;
– Konut bitirilip teslim edilmeden önce, firmanızın konut teslimi için sözleşme yaptığı alıcıya arsa sahibi tarafından kat irtifaklı tapu verilmesi aşamasında konut satış faturasının düzenlenme mecburiyetinin bulunup bulunmadığı,
– Konut bitirilip teslim edilmeden önce, konut teslimi için sözleşme yaptığınız alıcıya, tapusu firmanız üzerinde olan kat irtifaklı arsa tapusu verilmesi halinde, konut satış faturasının düzenlenip düzenlenmeyeceği,
– Yapı kullanma izin belgesi alınmamış konutların teslimleri ile arsa sahiplerine kalan konutların teslimlerinde, fatura düzenlenebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alınmasının zorunlu olup olmadığı,
– Yapı kullanma izni alınmadan arsa sahiplerine konut teslimlerinde, teslim ile ilgili bir tutanak yapılmasının uygun olup olmadığı
hususlarında Başkanlığımız görüşü istenilmektedir.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmıştır. Kanunun 231 inci maddesinin 5 numaralı bendinde de, faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmemiş olan faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı, 232 nci maddesinde ise, birinci ve ikinci sınıf tüccarlarla, kazancı basit usulde tespit edilenler ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek, satın aldıkları emtia ve hizmetler için de fatura istemek ve almak zorunda oldukları hükme bağlanmıştır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;
1/1 inci maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,
2/1 inci maddesinde, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,
2/5 inci maddesinde, trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu,
10/a maddesinde; mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması ile, 10/b maddesinde ise; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği,
hüküm altına alınmıştır.
Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan ve Türk Medeni Kanununda tanımı yapılan kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkı olup, bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.
Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.
Söz konusu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.
Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenleneceği tabiidir.
Öte yandan, KDV Kanununun 29/2 nci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi ise konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.
Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir. Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesinden önce konutların fiili teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenmeli ve KDV hesaplanması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden, arsa sahibine kalan konutların bir kısmının ya da tamamının arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere tesliminde, müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mümkün olmayıp, satışa konu edilen konutlar müteahhit firma tarafından arsa sahibine teslim edilmiş olacağından arsa sahibine fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Satışa konu konutların, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere teslimi arsa sahibi tarafından yapılmış sayılacağından arsa sahibinin mükellefiyet durumuna bakılmak suretiyle işlem tesis edilmesi gerekecektir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
