15 Temmuz 2023 öncesinde aktifine kayıtlı taşınmazları bulunan şirketler, bu taşınmazların satışında hem KDV hem de Kurumlar Vergisi yönünden istisnalardan belirli şartlarla yararlanabilir.

Taşınmaz satışı yapılacaksa, istisna şartlarını dikkatle değerlendirin.

Şirketlerin aktiflerinde uzun süre yer alan gayrimenkullerin satışı, hem Kurumlar Vergisi hem de KDV açısından belirli şartlarla istisna kapsamına alınabiliyor. Ancak 7456 sayılı Kanun sonrası bu istisnalar daraltıldı ve sadece geçmişte edinilen taşınmazlar için geçerli olmaya devam ediyor.

KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN DURUM:

İstisna Ne Diyor?
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesine göre;

  • En az iki tam yıl aktifinizde bulunan taşınmazların satışından doğan kazancın %25’i istisna kapsamındadır.
  • Kazancın istisna edilen kısmı, beş yıl boyunca özel fon hesabında tutulmalı.
  • Satış bedeli iki yıl içinde tahsil edilmelidir. Aksi halde istisna hükümsüz sayılır.

Önemli Not:
7456 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik öncesinde alınan taşınmazlar için eski hükümler geçerlidir. Yani iki yıldan fazla süredir aktifte bulunan taşınmaz satışı yapılacaksa, %25 oranında istisna uygulanabilir.

KATMA DEĞER VERGİSİ (KDV) AÇISINDAN DURUM:

İstisna Ne Zaman Geçerli?
KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesi ve geçici 43. maddesine göre;

  • 15 Temmuz 2023 öncesinde edinilen taşınmazlar için KDV istisnası hala uygulanabilir.
  • Satışa konu taşınmaz, ticari amaçla alınıp satılmamalı (yani emtia gibi işlem görmemeli).
  • Taşınmaz en az iki yıl süreyle aktifinizde bulunmuş olmalıdır.

Ne Değişti?

15 Temmuz 2023 sonrası edinilen taşınmazların satışında artık KDV istisnası yoktur. Bu tarihten sonra alınan taşınmazların satışı KDV’ye tabidir.

ÖZETLE NELER YAPILMALI?

-Taşınmazın edinim tarihi kontrol edilmeli.
-Aktifte kaldığı süre belgelenmeli (730 gün).
-Satıştan elde edilen kazanç ayrı fon hesabında tutulmalı.
-Satış geliri 2 yıl içinde tahsil edilmeli.
-Faaliyet konusu taşınmaz ticareti değilse istisna uygulanabilir.

10 Soru 10 Cevap:

1. Kurumlar taşınmaz satış kazancında vergi öder mi?
Kazancın %25’i Kurumlar Vergisinden istisnadır (bazı şartlarla).

2. Taşınmazın aktifte en az ne kadar kalması gerekir?
En az iki tam yıl (730 gün).

3. İstisna oranı nedir?
Yeni düzenlemeyle %25’tir. (Eski oran %75’ti.)

4. Satış kazancı nereye aktarılmalı?
Beş yıl boyunca özel fon hesabında tutulmalı.

5. Satış bedeli ne zaman tahsil edilmeli?
Satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yıl sonuna kadar.

6. KDV istisnası hangi taşınmazlara uygulanır?
15.07.2023’ten önce aktifte olanlara.

7. Taşınmaz ticareti yapan şirketler bu istisnadan yararlanabilir mi?
Hayır, sadece faaliyet konusu bu olmayanlar yararlanabilir.

8. Satışta istisna uygulanması için başka şart var mı?
Taşınmazın bağış/hibe değil, satış yoluyla devredilmesi gerekir.

9. Yeni alınan taşınmazlarda istisna var mı?
Hayır, 15.07.2023 sonrası edinilenler KDV’ye tabidir.

10. İstisna uygulanmazsa sonuç ne olur?
KDV tahsil edilir ve Kurumlar Vergisi tam tutar üzerinden hesaplanır.

 

ÖRNEK ÖZELGE

 

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü
Sayı : E-64597866-125-…. 13.08.2024
Konu : Aktife Kayıtlı Gayrimenkul Satış İstisnası
İlgi : …

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; metal cevherleri ve konsantrelerinin toptan ticareti faaliyeti ile iştigal eden şirketinizin, …. …. tarihinde … m² büyüklüğündeki arsayı üzerinde şirketinizin ithal ederek satışa konu ettiği emtialar için depo binası yapmak amacıyla satın aldığı, … tarihinde ise …. m² büyüklüğündeki arsayı üzerine şirket merkezi idare binası yapmak için satın aldığı, piyasa koşullarında yaşanan gelişmeler nedeniyle krediye erişimin zorlaşması ve ihtiyaç duyulan finansın temininde yaşanan sıkıntılardan dolayı bu taşınmazların satılarak elde edilecek kazançla şirketinizin ekonomik faaliyetine etkinlik kazandırılması ve mali bünyesinin güçlendirilmesi kararı verildiği ve satış konusunda alıcılarla ön mutabakat sağlandığını belirterek, şirketiniz aktifinde iki yıldan uzun süre kayıtlı bulunan bahse konu taşınmazların satışı halinde, Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi ve Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinin dördüncü fıkrasının (r) bendi kapsamındaki istisnalardan faydalanıp faydalanamayacağı hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır.

I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun “İstisnalar” başlıklı 5 inci maddesinde;

” (1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:

…

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan hakları ve bu fıkranın (a) bendi kapsamında istisna kazançlarına kaynak oluşturan yatırım fonlarının katılma paylarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır.

Menkul kıymet ticaretiyle uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.”

hükmü yer almaktadır.

Kurumlar Vergisi Kanununa 7456 sayılı Kanun ile eklenen geçici 16 ncı maddede, “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için 5 inci maddenin birinci fıkrasının (e) bendinin bu maddeyi ihdas eden Kanunla değiştirilmeden önceki hükümleri uygulanır. Şu kadar ki, bu Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan %50 oranı, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılacak taşınmaz satış kazançları için %25 olarak uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması” başlıklı bölümünde,

 “Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir. …”

açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralanması bulunmayan Şirketinizin, taşınmaz ticaretine konu edilmediği belirtilen aktifine kayıtlı taşınmazların satışından elde ettiği kazancının % 25’inin, Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin değişiklik öncesi hükmüne göre gerekli şartların sağlanması kaydıyla, kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmaktadır.

II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;

-1 inci maddesinin birinci fıkrasında, Türkiye’de ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,

– Mülga 17 nci maddesinin dördüncü fıkrasının (r) bendinde, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV’den istisna olduğu,

– Geçici 43 maddesinde, 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanunun 17 nci maddesinin dördüncü fıkrasının (r) bendinde yapılan değişiklik öncesi hükümlerin uygulanacağı,

hüküm altına alınmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin “Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması” başlıklı (II/F- 4.16.1) bölümünde;

 “4.16.1.1. 15/7/2023 Tarihinden Önce Kurumların Aktifinde Yer Alan Taşınmazların Satışında İstisna Uygulaması

3065 sayılı Kanuna 15/7/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 43 üncü maddede,

 Bu maddenin yürürlük tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanunun 17 nci maddesinin (4) numaralı fıkrasının (r) bendinde yapılan değişiklik öncesi hükümler uygulanır.”

hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda, 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların 15/7/2023 tarihinden itibaren kurumlar tarafından satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde KDV istisnası uygulamasına devam edilecektir.

Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari iki tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.

…

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.

İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.

…

 4.16.1.2. 15/7/2023 Tarihinden İtibaren Kurumların Aktifine Kaydedilen Taşınmazların Satışı

15/7/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesinde yapılan değişiklikle kurumların aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde KDV istisnası uygulaması 15/7/2023 tarihi itibarıyla kaldırılmış olup, bu tarihten itibaren kurumların aktifine kaydedilen taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi olacaktır.”

açıklamalarına yer verilmiştir.

Buna göre, esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralanması bulunmayan şirketinizin, … A.Ş.den … tarihlerinde satın alarak aktifine kaydettiği ve taşınmaz ticaretine konu edilmediği belirtilen arsaların satışının, Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 43 üncü maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkündür.

…

 

Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Önceki Yazılar