Depremde Ağır Hasar Gören Kiralık Gayrimenkullerin Vergi Durumu: Gider ve Zarar İndirimi Mümkün mü?

Deprem gibi doğal afetler sonucunda gayrimenkul sahipleri hem fiziki hem de mali kayıplarla karşı karşıya kalabiliyor. Peki, deprem nedeniyle ağır hasar görerek yıkılan kiraya verilmiş bir gayrimenkulün vergi açısından durumu nedir? Kira gelirine ilişkin beyanname verilirken bu zararın düşülmesi mümkün müdür? Bu yazımızda, gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin deprem nedeniyle zarar gören kiralık taşınmazlarına ilişkin gider ve zarar beyanı konusunda merak edilenleri açıklıyoruz.

GMSİ Nedir ve Hangi Gelirler Bu Kapsama Girer?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesine göre, bina ve arazi gibi taşınmazların sahipleri, intifa hakkı sahipleri ya da kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak tanımlanır. Bu tür gelirlerin vergilendirilmesinde, mükelleflerin beyan ettikleri kira gelirinden çeşitli giderleri düşme hakkı vardır.

Gerçek Gider Usulü ve Amortisman Hakkı

Mükellefler, kira gelirlerinin beyanında iki farklı gider yönteminden birini seçebilir: götürü gider usulü ya da gerçek gider usulü. Gerçek gider usulü tercih edildiğinde, kiraya verilen gayrimenkule ait çeşitli harcamalar, kira gelirinden düşülebilir.

Bu harcamalar arasında, amortisman (yıpranma payı) da bulunmaktadır. Yani, gayrimenkulün değerinden her yıl belirli bir oran düşülerek gider yazılabilir. Ancak bu, sadece gayrimenkul kira geliri elde edilirken mümkündür.

Deprem Nedeniyle Ağır Hasar Alan Gayrimenkuller ve Vergisel Sonuçları

Deprem nedeniyle ağır hasar alarak kullanılamaz hale gelen bir gayrimenkul için amortisman sonrası kalan net değer, gider olarak indirilemez.

Ayrıca, deprem nedeniyle oluşan bu değer kaybı, zarar olarak da beyan edilemez. Gelir Vergisi Kanunu’nun 88. maddesi uyarınca, menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında sermayede meydana gelen eksilmeler zarar kabul edilmez.

Vergi Uygulamasında Örnek Durum

İzmir Vergi Dairesi’nin verdiği özelgeye göre, 2020 yılında kira geliri elde edilen bir gayrimenkulün depremde ağır hasar görerek yıkılması ve amortisman sonrası bir değer kalması durumunda, bu değer ne gider ne de zarar olarak beyana konu edilemez. Ancak, kira geliri elde edilen süreye ilişkin amortismanlar, gerçek gider usulü tercih edilirse indirim konusu yapılabilir.

Sonuç: Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz?

Yapılabilir:

  • Kiraya verilen süreye ilişkin olarak amortisman gideri düşülebilir.
  • Gerçek gider usulü seçilerek diğer uygun giderler indirilebilir.

Yapılamaz:

  • Deprem nedeniyle yıkılan taşınmazın amortisman sonrası kalan değeri gider olarak indirilemez.
  • Oluşan zarar, sermaye eksilmesi olarak kabul edildiği için zarar beyanı yapılamaz.

Sık Sorulan Sorular ve Cevaplar

1. Depremde yıkılan kiralık gayrimenkul için zarar beyan edilebilir mi?
Hayır, sermaye kaybı niteliğinde olduğu için zarar beyanı yapılamaz.

2. GMSİ nedir ve hangi gelirler bu kapsamdadır?
Gayrimenkul sermaye iradı; taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir.

3. Gerçek gider usulü nedir?
Kira gelirinden, kiraya verilen gayrimenkule ilişkin yapılan giderlerin düşülebildiği yöntemdir.

4. Deprem nedeniyle yıkılan bina için kalan değer gider olarak yazılabilir mi?
Hayır, amortisman sonrası kalan net değer gider olarak indirilemez.

5. Amortisman nedir ve nasıl hesaplanır?
Amortisman, gayrimenkulün yıpranma payıdır ve kira süresi boyunca belirli oranlarla gider yazılır.

6. Götürü gider usulü ile gerçek gider usulü farkı nedir?
Götürü gider sabit bir oranla indirim sağlarken, gerçek gider usulünde belgeli harcamalar esas alınır.

7. Deprem sonrası riskli yapı kararı alınan bina için vergi avantajı var mı?
Hayır, riskli yapı kararı alınsa bile zarar veya değer kaybı indirimi yapılamaz.

8. Amortisman indirimi nasıl beyan edilir?
Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, kira gelirinden düşülerek gösterilir.

9. Sermaye eksilmesi neden zarar kabul edilmez?
Kanuna göre menkul ve gayrimenkul iratlarında sermaye kayıpları zarar sayılmaz.

10. Deprem nedeniyle kira geliri kesilen yıl için beyan zorunluluğu var mı?
Evet, kira elde edilen süre boyunca gelir varsa, beyanname verilmesi gerekmektedir.

 

ÖRNEK ÖZELGE

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : E-84098128-120[74-2021/1]-278022 01.09.2021
Konu : Deprem nedeniyle  ağır hasar kaydı olan gayrimenkullere ilişkin verilecek GMSİ beyanında zararın gider olarak indirilip indirilemeyeceği hk.
İlgi : 15/03/2021 tarihli özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; gayrimenkul sermaye iradı mükellefi olduğunuzu, depremde ağır hasar gören … ada … parsel 14 bağımsız bölüm numaralı üç adet gayrimenkulünüz için … Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünün … talebine istinaden 6306 sayılı Kanun gereğince söz konusu gayrimenkulleriniz için riskli yapı kararı alınması üzerine anılan Belediye tarafından yıkım kararı verildiği öte yandan, 2020 takvim yılında ilgili gayrimenkullerden dokuz ay kira geliri elde etmeniz nedeniyle beyanname verdiğinizi belirterek, söz konusu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin zarar olarak beyan edilip edilmeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmiştir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70 inci maddesinde; binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmış olup, maddenin 71 inci maddesinde; “Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun 74 üncü maddesinde de safi iradın bulunması için 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan  indirilecek giderler anılan maddede bentler halinde sayılmış, (6) numaralı bentte; kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanların gider olarak indirilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı Kanunun 88 inci  maddesinde; “Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından hasıl olan zararlar (80 inci maddede yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir. Bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, müteakip yılların gelirinden indirilir. Arka arkaya beş yıl içinde mahsup edilmeyen zarar bakiyesi müteakip yıllara naklolunamaz.

Menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında, gider fazlalığından doğanlar hariç, sermayede vukua gelen eksilmeler zarar addolunmaz.”  hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre; kira gelirinizin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere; Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin (6) numaralı bendine göre kiraya verilen gayrimenkulleriniz için ayrılan amortismanları indirim konusu yapmanız mümkün bulunmaktadır.

Ancak, deprem nedeniyle hasar gören söz konusu gayrimenkullerin amortisman sonrası kalan net değerinin, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesi kapsamında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamakta olup; ayrıca deprem nedeniyle hasar gören gayrimenkuller için anılan Kanunun 88 inci maddesi gereğince sermayede vukua gelen eksilmelerin zarar olarak beyan edilemeyeceği de tabiidir.

…

Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Önceki Yazılar