Türkiye’de son yıllarda özellikle imar barışı uygulamaları kapsamında yapılan ödemelerin vergi mevzuatı açısından nasıl değerlendirileceği sıkça gündeme gelmektedir. Özellikle yapı kayıt belgesi için ödenen bedelin gayrimenkul gelirlerinde gider olarak gösterilip gösterilemeyeceği konusunda birçok mükellef tereddüt yaşamaktadır. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen özelgede bu konuya açıklık getirilmiştir.
Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Nedir?
İmar barışı, kaçak yapıların kayıt altına alınmasını amaçlayan ve 7143 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren bir uygulamadır. Bu kapsamda yapı sahipleri, belirli bir bedel karşılığında yapı kayıt belgesi alarak yapının yasal hale gelmesini sağlar. Bu belge için ödenen bedel, çoğu zaman yüksek tutarlara ulaşmakta ve vergi mükellefleri bu ödemeyi gider olarak gösterip gösteremeyeceklerini sorgulamaktadır.
Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanır. Bu gelirlerden bazı giderlerin düşülmesi mümkündür. Bunlar arasında vergi, resim, harçlar ve bazı amortismanlar yer alır.
Yapı Kayıt Belgesi Bedeli Gider Yazılabilir mi?
Vergi İdaresi tarafından verilen özelgeye göre, bir mükellef tarafından kiralanan bir taşınmaz üzerine inşa edilen yapı için ödenen yapı kayıt belgesi bedeli, kiracı tarafından ödendiği takdirde, bu harcamanın gayrimenkul sermaye iradı elde eden kiraya veren açısından maliyet veya gider olarak gösterilmesi mümkün değildir.
Örneğin, bir arsayı “yap-işlet-devret” modeliyle kiralayan bir kişi, bu arsa üzerine bina yaptırmış ve imar barışı kapsamında yapı kayıt bedeli ödemiştir. Ancak bu kişi mülkün sahibi değil, sadece kiracısı olduğundan, söz konusu ödeme gayrimenkul gelirinden düşülebilecek bir gider değildir.
Kimler İçin Geçerli?
- Yapı kayıt belgesi bedelini ödeyen kişi kiracı konumundaysa ve mülk kendisine ait değilse, bu ödeme vergi açısından maliyet veya gider olarak kabul edilmez.
- Gayrimenkul sahibi olan ve kira geliri elde eden mükellefler, yalnızca kendi mülkleri için yaptıkları yasal harcamaları gider olarak gösterebilir.
Vergi Beyannamesinde Nasıl İşlenmeli?
Bu tür ödemeler, gayrimenkul sermaye iradına konu olan gelirlerin safi tutarının hesaplanmasında indirim olarak dikkate alınmaz. Dolayısıyla, yapı kayıt belgesi ödemesi yapmış olan kiracılar, bu tutarı gelir vergisi beyannamelerinde ne gider ne de maliyet olarak kullanamazlar.
Sonuç
İmar barışı kapsamında yapılan yapı kayıt bedeli ödemelerinin vergi mevzuatında nasıl ele alınacağı, taşınmazın mülkiyet durumu ile doğrudan ilgilidir. Eğer mülk size ait değilse, yaptığınız bu ödeme vergi matrahınızdan düşülemez. Bu nedenle, mükelleflerin vergi avantajı sağlamak amacıyla yaptıkları her harcamanın mevzuata uygunluğunu iyi analiz etmesi ve gerektiğinde uzman görüşü alması büyük önem taşımaktadır.
ÖRNEK ÖZELGE
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Gelir Ve Kurumlar Vergileri Grup Müdürlüğü
| Sayı | : | 62030549-120[74-2019/912]-629064 | 07.06.2023 | |
| Konu | : | İmar barışına istinaden ödenen kayıt bedelinin, taşınmazın maliyetine eklenip eklenemeyeceği ya da gider yazılıp yazılmayacağı hk. | ||
| İlgi | : | 10/07/2019 tarih ve 2240789 evrak kayıt numaralı özelge talep formu. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden, Vakıflar Genel Müdürlüğünün uhdesinde bulunan “Bahçelievler Mahallesi Şehit İbrahim Koparır Caddesi No:6 Bahçelievler-İSTANBUL” adresindeki arsayı, “yap-işlet-devret modeli” kapsamında %50 oranında kiraladığınızı, arsa üzerine yaptırdığınız yapıya ilişkin olarak, 7143 sayılı Kanun hükümlerinden faydalanılarak 500.132,54-TL tutarındaki ödemenin bankaya yatırıldığı, imar barışı kapsamında ödenen tutarın, gayrimenkul sermaye iradınızın safi tutarının tespitinde indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hususunda tereddüde düştüğünüzü belirterek, söz konusu harcamanın bir defada mı yoksa kalan kira müddetince mi amortisman yolu ile itfasının gerekip gerekmediği hususunda Başkanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmaktadır.
Ayrıca, Başkanlığımıza vermiş olduğunuz 08.10.2019 tarihli ve 3214916 evrak kayıt numaralı dilekçe ve eklerinin tetkikinden ise “İnşaat Yapım Şartlı Kiralama Sözleşmesinin“, T.C. Başbakanlık Vakıflar Genel Müdürlüğü adına hareket eden İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğü ile Ermet İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. arasında akdedildiği, sözleşmenin Erdoğan COŞKUN %50 hisse ve Metin YILMAZ %50 hisse olmak üzere devredildiği, imar kayıt başvurusunun Vakıflar Genel Müdürlüğü yetkilisi Lütfi KARABACAK tarafından yapıldığı, ödemenin yapıldığı banka dekontunda, Lütfi KARABACAK isminin bulunduğu anlaşılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun “Giderler” başlıklı 74 üncü maddesinde, “Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
…
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);
…” hükmü yer almaktadır.
Buna göre, kiraya veren (kira geliri elde eden) tarafından yapılan, kiraya verilen mal ve haklara ilişkin giderler, gayrimenkul sermaye iratlarında safi iradın tespitinde indirim konusu yapılabilmektedir.
Ancak, özelge talep formunuz ekinde yer alan dilekçe ve eklerinin tetkikinden, Vakıflar Genel Müdürlüğünün uhdesinde bulunan arsayı, “yap-işlet-devret modeli” kapsamında %50 oranında kiraladığınız, dolayısıyla, söz konusu gayrimenkulde, kiracı konumunda bulunduğunuz anlaşıldığından, “yapı kayıt belgesi bedeli” adı altında yapılan ödemenin, gider veya maliyet olarak değerlendirilerek başkaca gayrimenkullerinizden elde etmiş olduğunuz gayrimenkul sermaye iradınızın safi tutarının tespitinde indirim konusu yapılabilmesi mümkün bulunmamaktadır.
…
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
