Türkiye’de 2B arazisi satın alan vatandaşların sıkça merak ettiği bir konu var: “Tapu yenilense bile, vergi açısından arazinin iktisap tarihi ne zaman kabul edilir?” Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2024 tarihli özelgesi bu soruya netlik kazandırıyor.
2B Arazisi Nedir?
2B arazileri, orman sınırları dışına çıkarılan ve çoğunlukla yıllarca zilyetlik yoluyla kullanılan Hazineye ait taşınmazlardır. 6292 sayılı Kanun ile bu araziler, kullanıcılarına satılmaya başlandı. Satın alma işlemi sonrasında bazı durumlarda, tapu devri belediyelere yapılabiliyor ve yeniden tapu düzenlenebiliyor.
İktisap Tarihi Ne Anlama Geliyor?
Gayrimenkul satışlarında vergi hesaplanırken “iktisap tarihi” yani malın ilk kez edinildiği tarih çok önemlidir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gayrimenkul 5 yıl içinde satılırsa, değer artışı kazancı doğar ve bu kazanç vergiye tabi olur. 5 yıldan sonra yapılan satışlarda ise bu kazanç vergiden muaftır.
Tapu Yenilense de İlk Alım Tarihi Geçerli
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın açıklamasına göre, 2B arazisinin tapusu daha sonra bir belediye tarafından yeniden düzenlense bile, asıl iktisap tarihi, Hazine’den tapunun alındığı tarih olarak kabul edilir. Yani araziyi 31.07.2013 tarihinde Milli Emlak’tan satın aldıysanız ve 2017 yılında belediye tapuyu yenilediyse, 2013 yılı iktisap tarihi olarak geçerli kabul edilir.
Neye Dikkat Etmelisiniz?
- Eğer bir gayrimenkulü satmayı düşünüyorsanız, elinizdeki ilk tapunun tarihine mutlaka bakın.
- Tapu yenilenmiş ya da belediye tarafından yeniden verilmiş olabilir, ancak vergi açısından bu işlem yeni bir alım sayılmaz.
- Beş yıl geçmeden yapılan satışlar değer artışı vergisine tabidir.
Değer Artışı Kazancı ve Vergi Muafiyeti
2025 yılı için bir yıl içinde elde edilen değer artış kazancının 120.000 TL’ye kadar olan kısmı gelir vergisinden muaftır. Bu tutarı aşan kazançlar için beyanname verilmesi gerekir. Ancak işletme aktifine kayıtlı olmayan ve gerçek kişilere ait olan gayrimenkullerin 5 yıldan sonra yapılan satışlar tamamen vergiden muaftır.
Soru – Cevap Bölümü
- 2B arazisi nedir?
Orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazineye ait olan arazilerdir. - İktisap tarihi ne demektir?
Bir taşınmazın ilk kez tapuya tescil edildiği ve malik tarafından edinildiği tarihtir. - Tapu yenilenirse iktisap tarihi değişir mi?
Hayır, ilk tapu tarihi geçerli kalır. - 2B arazisini 2013’te aldıysam ve 2017’de tapu yenilendiyse hangi tarih geçerli?
Vergi açısından 2013 yılı geçerlidir. - 5 yıl içinde satış yaparsam vergi öder miyim?
Evet, değer artışı kazancı varsa gelir vergisi ödenir. - Vergiden muaf olmak için kaç yıl beklenmelidir?
Beş yıl beklenmelidir. - 2025 yılı için değer artış kazancı istisna tutarı ne kadar?
120.000 TL. - Tapu belediyeye geçerse mülkiyet değişmiş olur mu?
Hayır, yalnızca tapu sicil işlemi değişmiştir. - Cins tashihi yapılmışsa iktisap tarihi ne olur?
Cins tashihi tarihi esas alınır. - Vergi idaresi bu konuyla ilgili hangi düzenlemeye dayanır?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve 76 No’lu Gelir Vergisi Sirküleri’ne.
ÖRNEK ÖZELGE
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Gelir Kanunları Gelir Ve Kurumlar Vergileri Grup Müdürlüğü
| Sayı | : | 62030549-120[Mük.80-2020/602]-448083 | 01.04.2024 | |
| Konu | : | 2-B kapsamındaki Hazine arazisinin tapu siciline tescilinde iktisap tarihi. | ||
| İlgi | : | 08/06/2020 tarih ve 1623493 evrak kayıt numaralı özelge talep formu. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, zilyetlik sözleşmesi ile 2010 yılından beri kullandığınız “2-B” statüsündeki Hazine arazisinin, 19.04.2012 tarihli ve 6292 sayılı “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun” kapsamında, … Valiliği Defterdarlık … Milli Emlak Dairesi Başkanlığı tarafından satışı gerçekleştirilerek 31.07.2013 tarihinde tapusunu aldığınızı, daha sonra söz konusu yerin … Belediyesine devredildiğini ve 30.03.2017 tarihinde adınıza yeni bir tapu düzenlendiğini belirterek, 2010 yılında zilyetlikle devir almış olduğunuz, 2013 yılında Milli Emlak tarafından tapusu verilen ve aynı yer ile ilgili 2017 yılında … Belediyesinden tapusunu almış olduğunuz arazinin değer artışı kazancı yönünden iktisap tarihinin hangi yıl olduğu hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmekte olup, konuya ilişkin olarak Başkanlığımız görüşüne aşağıda yer verilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
…
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (2020 yılı için 18.000 TL, 2024 yılı için 87.000 TL) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
…”
hükmü yer almaktadır.
Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olduğu, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı, ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesinin, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu, hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 6292 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinde; “(1) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.
(2) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de hak sahibi sayılır.
…” hükümlerine yer verilmiştir.
Konuya ilişkin olarak, 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin ”5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde; “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.
Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.
…” açıklamalarına yer verilmiştir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, adı geçen Belediye tarafından söz konusu araziye ilişkin cins tashihi olmaksızın 30.03.2017 tarihinde tapu senedi yenilenmesi işleminin yeni bir iktisap olarak değerlendirilmemesi ve bu arazinin elden çıkarılmasında arazinin iktisap tarihi olarak, Maliye Hazinesinden satın alınarak tapuya tescil edildiği 31.07.2013 tarihinin dikkate alınması gerekmektedir.
…
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
