VERWERVEN VAN EIGENDOM EN BURGERSCHAP

Wat buitenlanders die vastgoed willen verwerven in Turkije moeten weten In Turkije kan de eigendomstitel van onroerend goed alleen worden goedgekeurd na registratie bij de kadasterkantoren. Voorlopige vastgoedcontracten, opgesteld door notarissen of schriftelijk aangegaan door natuurlijke personen, brengen op zich geen eigendomsoverdracht met zich mee. Ze dienen alleen als een toezegging voor de overdracht van eigendom; het betreffende eigendom wordt niet overgedragen door middel van dergelijke instrumenten. Lasten zoals hypotheken, pandrechten en soortgelijke beperkingen die mogelijk op het betreffende eigendom rusten en die de verkoop ervan zouden kunnen verhinderen, moeten worden gecontroleerd voordat de procedures bij het betreffende kadasterkantoor worden gestart. Informatie over eigendommen kan online worden opgevraagd via parselsorgu.tkgm.gov.tr, waarbij specifieke gegevens van de stad, het district, de wijk/dorp, het kaartgedeelte en het perceel kunnen worden gebruikt om het eigendom op te zoeken. Basisinformatie over het onroerend goed, inclusief de huidige status, is zo wereldwijd online toegankelijk. Persoonlijke informatie van de eigenaar blijft echter ontoegankelijk. Buitenlandse staatsburgers hoeven geen verblijfsvergunning te hebben als voorwaarde om onroerend goed in Turkije te verwerven. Bovendien worden buitenlanders die onroerend goed verwerven in Turkije, onder de wet nr. 6458 op Vreemdelingen en Internationale Bescherming, hernieuwbare kortetermijnverblijfsvergunningen verleend. Een natuurlijke of rechtspersoon die onroerend goed wil verwerven in Turkije, is verplicht om samen met de eigenaar van het onroerend goed een aanvraag in te dienen bij de Algemene Directie Kadaster en Landmeetkunde. Daarnaast kunnen zij de Alo 181 Call Center bellen, die 24/7 service biedt, of randevu.tkgm.gov.tr bezoeken om een afspraak te maken zonder de kantoren van de directies persoonlijk te hoeven bezoeken. Turkse bedrijven met buitenlands kapitaal moeten daarentegen eerst een aanvraag indienen bij de Provinciale Directie voor Planning en Coördinatie (PDPC) bij het lokale gouverneurshuis waar het onroerend goed zich bevindt. Na een positieve reactie van de PDPC dienen ze vervolgens een aanvraag in te dienen bij de Kadasterdirectie. Deze bedrijven kunnen de aanvraag persoonlijk indienen, per post of per e-mail.

Algemene informatie

In Turkije wordt de term “buitenlander” gedefinieerd onder drie categorieën met betrekking tot de verwerving van onroerend goed:

  • Buitenlandse natuurlijke personen
  • Buitenlandse rechtspersonen
  • Turkse bedrijven met buitenlands kapitaal

Artikel 35 van de Wet nr. 2644 op het Kadaster bevat bepalingen over de verwerving van onroerend goed door buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen. Artikel 36 bevat bepalingen over bedrijven met buitenlands kapitaal.

De landen waarvan de onderdanen in aanmerking komen om onroerend goed in Turkije te verwerven, worden bepaald door het kabinet van ministers, dat ook speciale voorwaarden voor verwervingen kan stellen indien dit noodzakelijk wordt geacht. Juridische beperkingen op de verwerving van onroerend goed door buitenlandse natuurlijke personen Indien toestemming wordt verleend, kunnen natuurlijke personen van buitenlandse oorsprong elk onroerend goed verwerven in gebieden waar particulier eigendom is toegestaan (woon-, commercieel, grondperceel, landbouw enz.). Indien het verworven onroerend goed geen reeds gebouwde constructie omvat, moet de eigenaar van buitenlandse oorsprong binnen twee jaar een aanvraag indienen bij de relevante overheidsinstantie om een project te ontwikkelen. Een natuurlijke persoon van buitenlandse oorsprong kan onroerend goed en beperkte rechten in rem verwerven in heel Turkije tot 30 hectare. Het kabinet van ministers kan grotere gebieden toewijzen indien dit passend wordt geacht. Natuurlijke personen van buitenlandse oorsprong kunnen geen onroerend goed verwerven of huren in verboden militaire zones of militaire beveiligingszones. Ze kunnen echter onroerend goed verwerven of huren in speciale beveiligingszones met toestemming van het gouverneurshuis. De totale verwerving door natuurlijke personen van buitenlandse oorsprong mag niet meer dan tien procent van het totale districtoppervlak bedragen waar particulier eigendom is toegestaan. Verzoeken om verwerving door buitenlanders worden niet toegestaan als de limiet van tien procent wordt overschreden. Verwerving van onroerend goed en beperkte rechten in rem door rechtspersonen In Turkije mogen alleen handelsbedrijven die volgens de wetten van hun respectieve landen zijn opgericht en rechtspersoonlijkheid hebben, onroerend goed en beperkte rechten in rem verwerven als buitenlandse rechtspersonen. Rechtspersonen anders dan dergelijke handelsbedrijven (stichtingen, verenigingen enz.) mogen echter geen onroerend goed verwerven en geen rechten in rem hebben.

Verwerving van onroerend goed door handelsbedrijven die zijn opgericht in buitenlandse landen volgens de wetten van hun respectieve landen en rechtspersoonlijkheid hebben, kan echter worden verleend in uitzonderlijke gevallen en wordt alleen als mogelijk beschouwd wanneer dit is vastgelegd in de bepalingen van internationale verdragen of speciale wetten. Tot de specifieke codes met bepalingen over deze kwestie behoren Wet nr. 6491 op Turks Olie, Wet nr. 2634 op Toerismebevordering en Wet nr. 4737 op Industriële Zones.

OPMERKING: Met betrekking tot hypotheken is een uitzondering opgenomen waarbij er geen beperking is met betrekking tot de hypotheken die over het onroerend goed worden gecreëerd ten gunste van buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen. Verwerving van onroerend goed en beperkte rechten in rem door bedrijven met buitenlands kapitaal opgericht in Turkije Bedrijven opgericht in Turkije als rechtspersoon vallen onder de categorie van bedrijven met buitenlands kapitaal volgens de volgende voorwaarden:

  • Buitenlandse investeerders bezitten vijftig procent of meer van de aandelen, of
  • Buitenlandse investeerders zijn bevoegd om de meerderheid van de raad van bestuur aan te stellen en te ontslaan

Deze bedrijven kunnen onroerend goed en beperkte rechten in rem verwerven om activiteiten uit te voeren zoals vermeld in hun statuten.

Hiervoor moeten bedrijven eerst een aanvraag indienen bij het gouverneurshuis waar het onroerend goed zich bevindt.

Aan de andere kant, als het onroerend goed dat voor verwerving is bedoeld zich bevindt in een verboden militaire zone of een militaire beveiligingszone, is de verwerving van onroerend goed onderhevig aan toestemming van de Generale Staf; en als het onroerend goed zich bevindt in de privaat beveiligingszone, is het onderhevig aan toestemming van het gouverneurshuis van de betreffende regio.

Indien de aanvraag voor de verwerving van onroerend goed positief wordt beoordeeld, zal het gouverneurshuis het bedrijf/onderneming en het Kadasterkantoor schriftelijk informeren, zodat de registratie kan worden voltooid. De volgende procedures vereisen geen toestemming van het gouverneurshuis, daarom kan de aanvraag rechtstreeks bij het Kadasterkantoor worden ingediend zonder toestemming te vragen.

  • Creëren van hypotheek
  • Verwerving van onroerend goed in het kader van het verzilveren van een hypotheek door de begunstigde van een hypotheek
  • Overdracht van eigendom van onroerend goed en beperkte rechten in rem voortvloeiend uit bedrijfsfusies en splitsingen
  • Verwervingen in georganiseerde industriële zones, industriële zones, technologieontwikkelingszones en vrijhandelszones
  • Verwervingen gerealiseerd vanwege transacties die worden beschouwd als lening binnen het kader van de relevante bankwetgeving of met het oog op het innen van vorderingen
  • Erfenis In Turkije is het erfrecht voor buitenlanders beschermd. In geval van overlijden van een buitenlander, gaat het onroerend goed dat zij bezitten over op hun erfgenamen. Indien de erfgenaam in aanmerking komt om het onroerend goed te verwerven (als zij in aanmerking komen qua nationaliteit en als de totale limietvoorwaarden per persoon en in het hele land dit toestaan), mag de erfgenaam het geërfde eigendom behouden. Anders moet die persoon het onroerend goed onmiddellijk overdragen. Anders zal het Ministerie van Financiën en Schatkist het onroerend goed verkopen en de prijs aan de erfgenaam vergoeden. Recht op het verwerven van het Turkse staatsburgerschap door onroerend goed aankoop Natuurlijke personen van buitenlandse oorsprong krijgen het recht om het Turkse staatsburgerschap te verwerven door middel van uitzonderlijke procedures bij aankoop van onroerend goed ter waarde van USD 400.000 of meer.

Hiervoor moeten buitenlanders:

  • Onroerend goed ter waarde van ten minste USD 400.000 kopen

Verklaren, in de aanvraag voor verwerving, dat ze het onroerend goed voor dit doel hebben gekocht, de eigendomsakte moet dit doel vermelden en de buitenlander moet verklaren dat hij/zij het onroerend goed gedurende drie jaar niet zal verkopen in het gedeelte van het formulier waar verklaringen worden afgelegd. Zodra de kadasterprocedures zijn voltooid, kan de buitenlandse nationaliteit een aanvraag indienen bij de relevante instanties om het verblijfsrecht of staatsburgerschap te claimen door het certificaat van geschiktheid in te dienen dat voor de eigenaar wordt uitgegeven. Vereisten voor Kadasterprocedures Kadaster van het onroerend goed of informatie over het dorp/wijk, kaartgedeelte, perceel, gebouw en onafhankelijke sectie Identiteitsbewijs of paspoort uitgegeven door het land waarvan de buitenlander

burger is (notariële en gecertificeerde vertalingen moeten worden ingediend voor identiteitskaarten en paspoorten die zijn uitgegeven in andere alfabetten dan het Latijnse alfabet).
Als de procedure plaatsvindt via vertegenwoordiging, moet een document met betrekking tot de vertegenwoordiging worden overlegd (verzoek tot voogdij, volmacht, machtiging, etc.).
Document over de huidige marktwaarde van het onroerend goed, uitgegeven door de betreffende gemeente.
Verplichte aardbevingverzekering voor gebouwen.
Een foto van de verkoper en twee foto’s van de koper (genomen in de afgelopen zes maanden, formaat 6×4 cm).
Gecertificeerde tolk indien een van de partijen geen Turks spreekt.

Volmachten afgegeven in het buitenland
Als de procedure wordt uitgevoerd door een derde persoon die is gemachtigd door middel van een volmacht afgegeven in het buitenland, moet de volmacht de machtiging bevatten met betrekking tot de procedure die zal plaatsvinden. Bovendien moet de volmacht aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • Afgegeven door Turkse consulaten naar eigen inzicht over onroerend goed.
  • Afgegeven door bevoegde autoriteiten die in het buitenland bevoegd zijn om volmachten af te geven.
  • Afgegeven in de taal van het land waar het is afgegeven.
  • Bevat een foto (met een duidelijke stempel en handtekening over de foto).
  • Bevat een apostille als het is afgegeven in een land dat partij is bij het Verdrag van Den Haag.
  • Moet een certificering bevatten van de handtekening van de ambtenaar die de volmacht ondertekent door de betreffende autoriteit en de handtekening en het zegel van die autoriteit moeten worden gecertificeerd door het Turkse consulaat als de volmacht is afgegeven in een land dat geen partij is bij het Verdrag van Den Haag.

De aanvraag moet ook voorzien zijn van een notariële en gecertificeerde Turkse vertaling van de volmacht die aan de vereiste criteria voldoet.

Uitzonderlijke verkrijging van het staatsburgerschap

Met (b) toegevoegd aan de eerste alinea van artikel 12 van Wet nr. 5901, afgekondigd op 28 juli 2016;

Degenen die een verblijfsvergunning hebben verkregen op grond van (j) van de eerste alinea van artikel 31 van Wet nr. 6458, door te investeren binnen de reikwijdte en het bedrag dat door de president is bepaald.
Buitenlanders met een Turquoise Kaart kunnen het Turkse staatsburgerschap verkrijgen op basis van een besluit van de president van de Republiek Turkije.

De reikwijdte en bedragen zoals bepaald in de nieuwe regelgeving, gepubliceerd in het Staatsblad op 18 september 2018, worden hieronder gedefinieerd. Buitenlanders die aan een van de volgende criteria voldoen, kunnen in aanmerking komen voor het Turkse staatsburgerschap, onder voorbehoud van het besluit van de president van de Republiek Turkije:

  • Het doen van een minimale vaste kapitaalinvestering van USD 500.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta, zoals bevestigd door het Ministerie van Industrie en Technologie.
  • Het verwerven van onroerend goed ter waarde van minimaal USD 400.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta met een eigendomsakte-beperking op wederverkoop voor ten minste drie jaar, zoals bevestigd door het Ministerie van Milieu, Verstedelijking en Klimaatverandering.
  • Het creëren van werkgelegenheid voor ten minste 50 personen, zoals bevestigd door het Ministerie van Arbeid en Sociale Zekerheid.
  • Het storten van minimaal USD 500.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta op banken die actief zijn in Turkije met de voorwaarde dat het geld ten minste drie jaar niet wordt opgenomen, zoals bevestigd door de Banktoezichtsraad (BRSA).
  • Het kopen van overheidsobligaties ter waarde van minimaal USD 500.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta met de voorwaarde dat ze ten minste drie jaar niet worden verkocht, zoals bevestigd door het Ministerie van Financiën en Schatkist.
  • Het kopen van aandelen in vastgoedbeleggingsfondsen of durfkapitaalfondsen ter waarde van minimaal USD 500.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta met de voorwaarde dat ze ten minste drie jaar niet worden verkocht, zoals bevestigd door de Kapitaalmarktraad van Turkije (CMB).
  • Het storten van een minimale bijdrage van USD 500.000 of een gelijkwaardig bedrag in vreemde valuta in fondsen die zijn vastgesteld door de Verzekerings- en Privaatpensioenregelingstoezichthouder, met de voorwaarde dat deze ten minste drie jaar in het privaatpensioensysteem blijven, zoals bevestigd door de Verzekerings- en Privaatpensioenregelingstoezichthouder.

Bron: Republic of Turkey Investment Office – invest.gov.tr
Juridische kennisgeving: De informatie in dit artikel is bedoeld voor informatieve doeleinden. Het is niet bedoeld voor professionele informatie die specifiek is voor een persoon of instelling. Elke instelling heeft verschillende vereisten vanwege hun eigen omstandigheden, ook al lijken ze op elkaar. Het is in uw belang om een deskundige te raadplegen voordat u een beslissing neemt op basis van de informatie in dit artikel en deze in de praktijk brengt. Karen Audit noch gerelateerde personen of instellingen zijn verantwoordelijk voor enige schade of verliezen die kunnen voortvloeien uit het gebruik van de informatie in dit artikel door particuliere of formele, echte of rechtspersonen en instellingen.