在土地分配范围内由承租人建造的建筑物，在租赁期结束时无偿移交时，被视为建筑服务。承租人必须按照公允价值开具发票并计算增值税 (KDV)。土地所有公司则应将该金额视为租金收入，并在相关年度内分摊入账。

土地分配、无偿建筑转让及其税收维度

在土耳其的技术开发区及类似投资区域中，普遍采用土地分配模式。这种模式对投资者和分配土地的公共机构都产生重要的税收影响。尤其是承租人在租赁期结束时无偿移交所建建筑物、相关发票的开具以及增值税预扣 (KDV tevkifatı) 的适用，都是普遍关注的问题。

1. 土地分配与承租人的投资

在土地分配区域内，承租公司可以利用自身资金建造大楼。但由于这些建筑是在土地上未设立物权的情况下建造的，因此在租赁期结束时会无偿移交给土地所有单位。在这种情况下，承租人所发生的支出不被视为“特殊成本”，而是作为建筑服务对待。

2. 增值税角度的无偿建筑移交

根据《第 3065 号增值税法》：

  • 承租人建造的大楼在完工并投入使用时，被视为建筑服务的对价；

  • 因此，承租人必须在其发生的成本上加上合理的利润率，向公司开具发票并计算增值税；

  • 此外，如果土地分配的公司属于“特定买方”身份，则上述发票须适用增值税预扣。

3. 租赁收入的会计处理

由承租人开具给公司的建筑成本发票，实质上属于租金支付。因此：

  • 发票金额应分摊到整个租赁期；

  • 每月底，公司须就相应租金金额向承租人开具发票并计算增值税；

  • 这样，租赁收入就会按年度逐期入账。

4. 《税务程序法》视角下的评估

根据《税务程序法》(VUK) 的规定：

  • 发票应在服务完成或建筑投入使用之日起最迟七日内开具；

  • 当需要确定公允价值时，应根据成本及市场条件进行计算；

  • 对于无偿移交的建筑，不存在另行计提“特殊成本”的情况。

结论

根据土地分配合同由承租人建造的建筑，在租赁期结束时无偿移交时，税务上被视为建筑服务。承租人须就其建筑成本向公司开具发票并计算增值税。土地所有公司则应将该金额视为租金收入，并在年度内分摊入账。

在特定裁定的具体案例中，情况如下：

在《第 4691 号法》范围内的技术开发区内，由公司为履行法律规定的活动而建造的建筑物，在竣工后须向科技园管理公司开具发票，并加上合理的利润率。

裁定中的相关部分

  • 根据贵公司与第三方（承租人）之间签订的合同，由承租人建造的大楼支出，不得作为特殊成本处理；根据合同，在建筑竣工并完成产权变更或实际投入使用之日，应视为承租人在土地上建造大楼并交付给贵公司；

  • 根据贵公司与第三方（承租人）之间签订的合同，承租人须在建筑竣工并完成产权变更或实际投入使用之日起七日内，就相关支出及合理利润总额向贵公司开具发票，并将该金额作为建筑服务对价记入账目；

  • 上述应开具并转入贵公司账目的金额，实质上为承租人向贵公司支付的租金。因此，应将该金额分摊至整个租赁期，并在每月期末起七日内由贵公司开具发票，作为租赁收入进行证明；

  • 在贵公司与承租人之间签订的合同中，直到合同期满前，建筑的使用权归承租人所有。因此，承租人开具的金额，应按建筑投入使用之日起至剩余租期进行分摊，并在各年度从应收款项中扣除，作为相关年度的租赁费用以确定应税利润。

与具体案例相关的常见问题 (FAQ)

1. 承租人建造的建筑算作特殊成本吗？
不，这些支出被视为建筑服务。

2. 无偿移交的建筑需要开具发票吗？
是的，承租公司必须按照公允价值开具发票。

3. 是否适用增值税预扣？
是的，由于土地所有公司属于“特定买方”，因此须适用增值税预扣。

4. 发票应何时开具？
建筑竣工并投入使用之日起最迟七日内开具。

5. 发票金额如何计算？
在建筑成本上加上合理的利润率进行计算。

6. 土地所有公司的会计如何处理？
发票金额应分摊至租赁期内，每月作为租赁收入入账。

7. 承租人在租赁期间如何支付？
所做投资应分摊至租赁期，并作为租金支付处理。

8. 无偿移交是否免征增值税？
不，因其属于建筑服务范围，须征收增值税。

9. 在土地分配中若没有设立地上权，税务情况是否改变？
不会，仍须作为建筑服务开具发票。

10. 公允价值如何确定？
应根据成本、市场价格及评估标准进行计算。

与本案相关的土地分配、无偿建筑物移交及税收适用表

情况 处理方式 税收结果 法律依据
承租人自有资金建造建筑物 在分配的土地上建造建筑物，竣工后以类似利润率向业主开具发票，在租赁期结束时无偿移交。 视为建筑服务，不属于特殊成本。 《税收程序法》第272条
无偿移交的建筑物 建筑物在竣工并投入使用时，即视为已移交给土地所有人。 承租人按公允价值开具发票并计算增值税 (KDV)。 《增值税法》第1条、第27条
发票开具时间 自建筑物竣工或投入使用之日起7日内。 发票延迟开具则视为未开具。 《税收程序法》第231条
发票金额的计算 建造支出 + 公允利润率。 增值税计税基础按此金额计算。 《增值税法》第20条、第27条
增值税适用 建筑服务需缴纳增值税。 向“特定买方”交付时适用增值税预扣。 《增值税通用应用通告》
土地所有人的会计处理 承租人开具的发票总额分摊至租赁期。 按月确认为租金收入并计算增值税。 《税收程序法》第287条
承租人的费用记账 支出作为建筑服务应收款入账。 对承租人而言不算作特殊成本。 《税收程序法》第272条
租赁期内的使用权 建筑物在合同约定期限内由承租人使用。 土地所有公司按相关年度确认租金收入。 《税收程序法》第287条
公允价值确定 根据平均价格、成本价或评估确定。 若无实际价格，则适用公允价值。 《税收程序法》第267条
增值税抵扣 承租人发票上的增值税可由土地所有人抵扣。 但对不允许列支的费用所支付的增值税不得抵扣。 《增值税法》第29条、第30条

来源：www.muhasebenews.com

Binnur Yayla

中文翻译与国际客户代表

联系我们 binnur@karenaudit.com

法律声明：
本文所提供的信息仅用于一般性参考，并不构成针对个人或机构的专业建议。尽管所述内容可能与您的情况类似，但由于每家企业的具体条件不同，实际情况可能会有所差异。因此，在依据本文所述内容作出任何可能影响您企业的重要决策之前，建议您务必咨询专业人士。
Karen Audit 或其关联的任何个人或机构，对任何自然人或法人、公共或私人组织因使用本文中所包含的信息而导致的任何损失或损害不承担任何责任。